在短周期內(nèi)，樓市走向取決于貨幣政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)稅收等，在長(zhǎng)周期內(nèi)則決定于人口結(jié)構(gòu)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，勞動(dòng)力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)極為接近，美國(guó)勞動(dòng)力人口在2007年見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)在2006年見(jiàn)頂；日本勞動(dòng)力人口在1992年見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)則在1990年見(jiàn)頂。據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)婚齡人口（20-29歲）在2015年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始下降。因此，由人口紅利拐點(diǎn)決定的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期下行已經(jīng)開(kāi)啟，這或許不是誰(shuí)可以左右的。

各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式相差較大，但日本在發(fā)展模式（政府主導(dǎo)）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)（低保有稅負(fù)、高交易稅負(fù)）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變（從出口加工到高端制造業(yè)）等方面與我國(guó)相似，是為數(shù)不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產(chǎn)的周期演變，可以管窺我國(guó)房地產(chǎn)的前景。

從1947年開(kāi)始的城市開(kāi)發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動(dòng)的首波房?jī)r(jià)上漲，到1960-70年代人口紅利帶來(lái)的第二波房?jī)r(jià)上漲，以及1980年代初金融自由化帶來(lái)的第三波房?jī)r(jià)上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。

根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達(dá)到820萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國(guó)住宅的13.5%（七分之一）；空置數(shù)比2008年增加了63萬(wàn)戶(hù)，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計(jì)，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計(jì)，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時(shí)，占全國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房?jī)r(jià)卻快速回升。這三地房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個(gè)城市圈的平均房?jī)r(jià)上漲了30%。在剛剛過(guò)去的2014年，東京和大阪的房?jī)r(jià)上漲了約15%，地價(jià)上漲了0.7%。形成對(duì)比的是，從1992年地價(jià)泡沫破裂以來(lái)，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價(jià)則連續(xù)22年下跌，剛過(guò)去的2014年下跌幅度為1.7%。